Лента новостей 

Центральный Банк России объявил войну жилищным займам с высоким риском

22 января 2024, 19:46
7809
Центральный Банк России объявил войну жилищным займам с высоким риском

Из-за введения ограничений ипотечный рынок вошел в пике. Средние ставки выросли почти до 17% годовых, и, по словам экспертов, это еще может быть не предел.

На фоне новостей об ужесточении условий выдачи кредитов в начале года у застройщиков выросли продажи. Им даже не понадобилось устраивать никаких специальных новогодних акция для этого. По данным портала ДОМ.РФ, выдача ипотеки в декабре увеличилась на 11%. При этом продажи новостроек выросли на 59%, а вторичка, напротив, просела на 12%. То есть покупали именно новое жилье. Инвесторы поторопились вложить свои средства в недвижимость до того, как это станет совсем невыгодным.

Такой порыв понятен, ведь, приобретая квартиру в кредит, покупатель как бы фиксирует ее стоимость в текущем моменте. Скорее всего, в большинстве случаев решение принимается импульсивно: если лимит ипотеки уже одобрен, люди ищут жилье не в параметрах будущей комфортной жизни, а подстраиваются под сумму. Продать такое жилье по такой стоимости через пару лет будет очень сложно, долго, и повезет, если вообще получится выйти хотя бы в ноль. Ведь на ценообразование влияет не только метраж, но и все, что будущий дом уже окружает: дороги, парки, магазины, школы и больницы. Впрочем, это другая тема, давайте разберемся с ипотекой.

Почему ипотека, которая раньше продвигалась как инструмент улучшения жилищных условий, сегодня вдруг оказалась неугодна? Дело в том, что выкачивание государственных денег в строительную отрасль привело к нарушению рыночных механизмов. Квадратных метров действительно стало больше, но и стоить они стали намного дороже, чем могут себе позволить жители. Предложение напрочь не совпадает с покупательной способностью потребителей.

- Если посмотреть с начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года, у нас цены на первичном рынке выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, цены - гдето на четверть (27%). Это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным, - заявила глава ЦБ РФ Эльвира НАБИУЛЛИНА на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров По ее мнению, спрос на ипотеку должен расти таким образом, чтобы не приводить к значительному росту цен на жилье, которое мы сейчас видим. К сожалению, наибольший вклад в дисбаланс спроса и предложения внесли именно льготные программы кредитования. По словам главы Центробанка, многие банки, по сути, нивелировали положительный эффект от государственной поддержки тем, что, пользуясь недостаточной информированностью жителей, втюхивали им поверх льготной ипотеки свои страховые продукты. В итоге для конечного потребителя, для человека, выгода от предоставляемой скидки улетучивалась, так как он не платил меньше. Просто деньги шли в прибыль банков, а не в строительство…

Пока государственная ипотека еще действует, но дальнейшая судьба ее, скорее всего, незавидная. В январе между застройщиками и банками также произошел конфликт из-за требования кредитных учреждений платить комиссии (7-10%) за выдачу льготных кредитов. С конца прошлого года строительный рынок был взбудоражен решением Сбербанка взимать с застройщиков комиссии за каждый выданный ипотечный кредит по субсидируемым льготным программам. К этому решению позже присоединились ВТБ и Альфа-Банк. Банкиры назвали вынужденным свое решение переложить затраты на застройщика, так как иначе им вообще станет невыгодно выдавать льготные займы. По данным того же ДОМ.РФ, за первую половину января ипотека подорожала на 0,5-0,74%. Три банка из топ-30 в январе подняли ставки на 0,5-1,1%. После этого цены на квадратные метры продолжили рост.

«Российская газета» сообщает, что в Правительстве РФ сейчас не обсуждается возможность возврата банкам прежних субсидий за выдачи льготной ипотеки. Об этом рассказали представители Минфина и ЦБ на заседании комиссии по жилищной политике Российского союза промышленников и предпринимателей. Требования банков объясняются стремлением переложить издержки на плечи застройщиков в связи с тем, что государство снизило субсидирование кредитных организаций. Играет роль и то, что банки получают компенсации из бюджета с задержкой на полтора месяца.

ЦБ РФ объявил войну высокорискованным кредитам. Борются с ними увеличением первоначального взноса по льготной ипотеке и ограничением максимального размера кредитов. По данным специалистов, это уже сократило объем выдачи ипотеки по госпрограммам на 35%. Как сообщил и.о. замдиректора Департамента финансовой политики Минфина РФ Осман КАБАЛОЕВ, изменения в параметры льготной ипотеки уже внесены и возврат к прошлым параметрам выдачи этих кредитов на текущем этапе не обсуждается. То есть как раньше уже не будет!

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ…

Государство намерено наделить ЦБ РФ полномочиями ограничивать банки в выдаче ипотеки закредитованным заемщикам. Такой механизм уже действует в отношении потребительских кредитов без залога. Если исходить из практики его работы, то ограничение теоретически может серьезно снизить долю рискованных кредитов.

Как сообщает «Российская газета», наделить Центробанк новыми полномочиями предлагается в законопроекте, внесенном в Госдуму группой депутатов. Если он будет принят, изменения вступят в силу с 1 июля. Речь о вводе макропруденциальных лимитов в отношении ипотеки. С их помощью ЦБ устанавливает предельную долю кредитов, которые можно выдавать по определенным параметрам.

Сейчас ЦБ может ограничивать выдачу ипотеки за счет надбавок к коэффициентам риска для банков, но это косвенное, а не прямое ограничение. Причем крупные банки его легко переживут. Как подчеркивается в пояснительной записке к законопроекту, в последнее время риски в ипотечном кредитовании выросли. По состоянию на 1 октября 2023 года, цены на строящееся жилье выше цен на готовое жилье на 42%. Таким образом, если человек решит продать купленную квартиру, ему даже не хватит денег, чтобы погасить кредит!

Илья Антонов

Фото: 1ul.ru

Источник: Управдом73