Лента новостей 

Строительство против рынка: почему квартиры только дорожают?

11 июня 2024, 08:21
1565
Строительство против рынка: почему квартиры только дорожают?

У нас есть такая отрасль рыночной экономики, которая не подчиняется ее законам. У населения не хватает денег на квартиры, спрос падает, а цены на квадратные метры все равно растут!

Опадении спроса говорили все последние годы. Однако буквально в это же время происходил галопирующими скачками рост цен на строительные материалы. Это автоматически повышало себестоимость квадратного метра. В итоге у нас сложилась парадоксальная ситуация, когда, несмотря на снижение спроса, цены продолжают расти. Возможно, рыночные механизмы и смогли бы уравновесить эти весы, но в их работу вмешались, подставив подпорку в виде льготной ипотеки. Государство таким образом, уж как могло, подталкивало застройщиков к выполнению установленных показателей по обеспечению жильем. Вот они и строили, старались, били рекорды. А для кого? Кто будет покупать квартиры по таким ценам и где все эти миллионеры?

- У нас сложился очень серьезный дисбаланс между темпом роста реальных доходов населения (9%) и темпом роста средней стоимости квадратного метра жилья на вторичном рынке (28,5%). В 2023 году средняя стоимость одного квадратного метра составила 80792 рубля - это на 18 тысяч дороже, чем годом ранее, - сообщила в своем докладе первый заместитель Председателя Правительства Ульяновской области Марина АЛЕКСЕЕВА.

По итогам 2023 года размер средней зарплаты составил 48901 рубль (рост 16,6%). В реальном выражении (если отминусовать налоги и прочие обязательные платежи) рост зарплат составил те самые озвученные 9%, а в среднем подушевой рост доходов и того меньше - 6,3%. По информации зампреда Правительства, ключевой показатель доли семей, улучшивших жилищные условия, так и не достигнут.

Между тем сегодня в Ульяновске в стадии реализации находятся сразу 19 проектов комплексной жилой застройки. Статус масштабных проектов жилищного строительства присвоен жилым комплексам:

  • «Новое поколение», «Город новаторов», «Ясново» - в Засвияжском районе;
  • «Юрьевка», «На проспекте Авиастроителей» - в Заволжском районе;
  • «Заря» - в Железнодорожном районе;
  • «Юность» - в Ленинском районе.

После завершения строительства этих ЖК мы получим еще более миллиона (!) квадратных метров, которые наводнят и без того затоваренный рынок. А в долгосрочной перспективе до 2030 года, судя по установленным показателям госпрограммы, в регионе должны построить 9,475 млн кв. м жилья для улучшения жилищных условий более 415 тысяч семей. Что будет с этими квартирами на рынке, по законам которого рост предложения ведет к снижению цены? Или опять (скорее всего) придумают какую-нибудь подпорку, чтобы поддержать застройщиков и не дать опуститься ценам?

На самом деле уже придумали. Ввиду замедления темпов строительства с 22 марта в России вновь ввели отмененный в июле прошлого года мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку. До конца 2024 года дольщики не смогут потребовать для себя компенсацию за срыв сроков строительства. Ну, как бы отдали деньги и ждите, без квартир пока погуляйте на улице; как построят, так построят. Соответствующее постановление Правительства РФ №326 опубликовано на официальном портале правовой информации.

- Сейчас спада на запрос жителей региона приобрести жилье в новостройках не наблюдается. С начала года в Ульяновской области было продано 158 тысяч кв. м, в 2023 году за аналогичный период реализация квартир в строящихся домах составила 111 тысяч проданных кв. м, - отметил в интервью «Улпрессе» министр жилищно-коммунального хозяйства и строительства Ульяновской области Руслан ХАЙРУДИНОВ.

Если у населения (по оценкам экономистов) не хватает средств и доходы растут медленнее, чем цены на жилье, за счет чего же достигается рост продаж? Ответ прост, и это, конечно же, ипотека. По темпам роста количества и размеру выданных жилищных кредитов в марте текущего года Ульяновская область заняла лидирующее шестое (из 14) место среди регионов ПФО. Всего с начала года было выдано 2168 ипотечных кредитов на 6,505 млрд рублей. Почти две трети от всех жилищных кредитов в Ульяновске выданы с участием государства - это субсидируемые из бюджета льготная и семейная ипотеки. Проще говоря, государство доплатило за людей, чтобы поддержать спрос, а соответственно, и высокие цены на квартиры.

Ульяновская область здесь в передовиках, шестое место в ПФО неслучайно, ведь, помимо федеральных, у нас есть и собственные региональные меры поддержки. Для обеспечения жильем работников бюджетной сферы, IT-организаций и сферы авиастроения действует программа «Губернаторская ипотека». Ее участникам предоставляются единовременные выплаты на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита на приобретение жилья в новостройках. То есть вместо того чтобы увеличить доходы, поднять зарплаты работникам перечисленных направлений, включая бюджетников, чтобы они могли самостоятельно приобрести жилье, мы платим застройщикам и банкам. Собственно, на выходе получаем то, что и заложили, высокорентабельные банковскую и строительную отрасли на фоне нищающего населения.

Экономика упрямая вещь, есть законы у рынка, и нарушить их без последствий не получается. Если мы в кипящую кастрюлю кидаем морковку, капусту и картошку, получится борщ, глупо ждать манную кашу на выходе. И это мы еще даже не вспоминали про «ипотечный пузырь», который, лопнув, в состоянии похоронить всю экономику страны в целом. Многие мировые кризисы случались именно из-за этого.

- Пока действует субсидируемая ипотека, все будет расти: и цены, и продажи. Узнав, что им сделают какие-то скидки, многие загораются, но потом приходит понимание, что не в состоянии выплачивать. Разговариваем, совместно ищем варианты, может быть, родственники помогут, еще что-то, до суда стараемся не доводить. Льготная ипотека основная, но не единственная причина, определенную роль тут играет жадность продавцов. Также я бы отметил снижение конкуренции на строительном рынке. Со временем появилось много формальных требований к застройщикам. Бумажка не так оформлена, на сайте не вовремя размещено и прочее такое, а штрафы миллионные. В результате небольшие застройщики, которые за своими домами следили, вылизывали их, и качество было, ушли с рынка. Остались только крупные, которым не составляет труда соблюдать эту бюрократию, и регулятору легче их контролировать. Куда смотрит ФАС, конечно, - это уже другой вопрос, - прокомментировал директор кооператива «Строй и живи» Сергей ПАНИН.

Опять треклятый рынок диктует! Когда конкуренции нет, и качество падает, и по цене между собой игроки могут негласно договориться, и территорию между собой поделить. И вновь государственное вмешательство выходит боком, вроде хотели как лучше, ужесточили требования к застройщикам, а получили укрупнение и монополизацию. Впрочем, хотели бы контролировать, не отменяли бы лицензирование в строительстве, скорее всего, лоббирование интересов крупного бизнеса в Правительстве тоже нельзя сбрасывать со счетов.

- Одной отменой господдержки ипотеки проблему сейчас уже не решить. В условиях резкого и непрекращающегося роста цен на стройматериалы она действительно поддерживает всю отрасль. Требуется целый комплекс мер, - добавил Сергей ПАНИН.

Алексей Николаев

Фото: правительство Ульяновской области

Источник: Управдом73