Не строятся, а продаются. Ульяновские торговые центры пережидают кризис

В трети крупных городов России прекращено строительство торговых центров. Это показало исследование брокерской компании Cushman & Wakefield. Федеральные эксперты видят причину в снижении покупательской способности населения. Тогда как ульяновские полагают, что начало кризису положили сами владельцы коммерческой недвижимости. Что происходит на рынке торговой недвижимости, и чего ждать Ульяновску торговому в будущем, выяснял корреспондент 1ul.ru.

По России

Как отмечает старший директор отдела исследований Cushman & Wakefield Татьяна Дивина, сегодня достраиваются и выводятся на рынок только единичные проекты в крупных городах. В остальном, на рынке коммерческой недвижимости предпочитают оптимизировать существующие здания – обновляют дизайн, увеличивают площади, пересматривают пул арендаторов. Однако в ряде крупных населенных пунктов люди почти не обеспечены качественными торговыми площадями. Лидирует в рейтинге Нижний Новгород. Ульяновск – на втором месте.

- В Нижнем Новгороде, лидирующем в рейтинге городов, где сегодня не ведется строительство: на 1000 жителей приходится 500 квадратных метров. Ульяновск занимает вторую строчку с показателем 320 квадратов на каждую тысячу человек.

Обеспеченность качественными торговыми площадями на душу населения в крупных городах, где не ведется строительство ТЦ (города с населением свыше 500 000 человек)

Напомним, ТЦ АКВАМОЛЛ открылся в Ульяновск четыре года назад. И с тех пор в нашем городе новых крупных торговых комплексов не строилось.

Но показатель обеспеченности торговыми площадями на 1000 жителей является лишь одним из индикаторов развития рынка. Учитываются, естественно, и другие параметры: уровень покупательской способности населения, размер оборота розничной торговли, доходов и расходов населения и тд.

Что касается ситуации на рынке в целом, то эксперты видят будущее в точечной застройке и нестандартных проектах с оригинальной концепцией. Еще один возможный варианта развития сферы – масштабные проекты развития территорий новых микрорайонов. Период бурного роста, судя по всему, остается в прошлом. По крайней мере, пока.

В Ульяновске

Применимо к Ульяновску оценка федеральных экспертов оказалась не совсем верна. И причины затишья на рынке коммерческой недвижимости местные эксперты видят в другом.

Разобраться в ситуации нам помог учредитель и руководитель агентства коммерческой недвижимости «АТОН» Сергей Маринков. По его мнению, спад строительства ТЦ особо не связан с низкой платежеспособностью населения. В нашем городе есть люди, готовые покупать качественный, относительно дорогой товар, платить деньги за то, что им нравится. Нынешняя ситуация, по мнению Маринкова, связана с качеством менеджмента в компаниях. Оптимизация происходит не там, где нужно – в филиальной части: закрываются магазины, сокращается штат. В этом случае стоит идти другим путем, полагает эксперт, – оптимизировать торговые площади, к примеру. Неграмотный подход к бизнесу способствует еще большему застою на рынке торговой недвижимости.

– Состояние дел на рынке сейчас напоминает полный штиль на море, волны вообще никакой нет, и непонятно, что будет дальше, – поясняет Сергей Маринков. – Мы сейчас, в принципе, пожинаем плоды своего безграмотного подхода, который был заложен еще в 2005-2007 годах. В 2005-м только начала подниматься коммерческая недвижимость. Мы росли-росли, открывали комплексы, центры, не думая о качестве недвижимости, которую возводили. Это касается и Ульяновска, и Москвы. Все делалось впопыхах. Это мнение многих экспертов. Сейчас же наблюдается системный кризис во всех отраслях. Все меняется очень быстро, скоротечно. Если ты не предлагаешь чего-то лучше, чем твой конкурент – ты обречен. Большинство наших собственников не хотят меняться. Они ищут причину в кризисе, в людях, но только не в себе.

Не видно изменений и в наполнении торговых центров – пул арендаторов у нас не меняется, к тому же, они предлагают одно и то же, считает эксперт. Многие федеральные компании по сложившемуся стереотипу везут в Ульяновск не новые коллекции, к примеру, а стоковые вещи – товары не самого высокого качества. А собственник ТЦ никак не влияет на арендатора: договор составлен таким образом, что один не вмешивается в деятельность другого. То есть, владельца комплекса не интересуют продажи ритейлера, а последнего не волнует состояние объекта. Эти две структуры существуют формально на договорной основе, несмотря на то, что в мире арендная ставка обычно привязана к обороту.

– Торговый центр придуман для того, что люди, приходя покупать часы, захотели купить, грубо говоря, трусы, потому что они рядом. Это синергетический эффект, такие объекты для этого и сделаны. Люди приходят развлекаться, попутно заходят в ресторан, потом вдруг возникает желание купить девушке кольцо с бриллиантом. Человек расслабляется. Все это сделано с психологической точки зрения – чтобы люди хотели тратить деньги. А  нас – каждый только за себя, над общей концепцией никто не думает, – рассказывает Сергей Маринков.

Положительных тенденций на рынке торговой недвижимости сейчас не наблюдается, но не видно и отрицательных подвижек. Судя по всему, наступил момент стабилизации сферы, но сколько она продлится, сказать сложно. Владельцы площадей будто пытаются переждать этот период, надеясь, что все сложится без их участия.

Продажи площадей

Кризис торговой сферы наблюдается не только в отсутствии строительства новых коммерческих площадок. Если посмотреть актуальные предложения на рынке торговой недвижимости, станет понятно, что многие собственники предпочитают избавляться от площадей и готового бизнеса. Так, на продажу выставлены торговые помещения в «Амаранте», ТЦ «ДА» в Новом городе, торговом центре возле поселка «Санта-Барбара». Некоторые владельцы решили распрощаться и с некрупными торговыми центрами, причем по цене они готовы договариваться и торговаться. На продажу выставлен даже относительно новый торговый центр «Альянс» у Промышленного рынка с расчетным сроком окупаемости 8 лет. О наполненности зданий говорят немногие – видимо только те, кто уверенно может сказать: арендаторов хватает. Точные цифры называют только в 2 предложениях из 9: в одном комплексе сдано 100% площадей, в другом – 80%.

Тем временем многие аналитики предсказывают в августе-сентябре еще один неприятный момент в экономике, связанный с падением курса рубля. Если в этот период не произойдет очередного обесценивания денег, финансового коллапса, то рынок начнет оживать не раньше конца 2017 года – такого мнение большинства российских экспертов.

Фото: соцсети, avito.ru, cwrussia.ru