Будет ли кризис на рынке коммерческой недвижимости Ульяновска. Торговые центры уже меняют форматы и арендаторов

Для арендодателей в Ульяновске настали тяжелые времена. Многие ритейлеры сворачивают свой бизнес, все больше площадей освобождается. При этом в нашем городе уже давно наметилась тенденция – предложения по аренде превышают спрос. Что будет с рынком коммерческой недвижимости, выясняла корреспондент портала 1ul.ru.

Согласно социологическому исследованию «Nielsen», 78% опрошенных россиян заявили о необходимости экономить. В первую очередь россияне планируют сокращать расходы на развлечения вне дома - 50% и покупку новой одежды - 49%. Эксперты отмечают, что покупательский спрос действительно упал, а это не может не отразиться на ритейле и рынке коммерческой недвижимости.

Предложения превышают спрос

Как уверяют эксперты, еще в докризисный период предложения об аренде коммерческой недвижимости превышали спрос. При этом уже год назад ульяновским арендодателям приходилось снижать цены, чтобы выйти хотя бы на самоокупаемость.

Директор ООО «Магазин новостроек» Евгений Курзин прокомментировал корреспонденту портала 1ul.ru  ситуацию следующим образом: «Мы являемся свидетелями предпринимательской стагнации и коммерческая недвижимость, особенно та, что рассчитана на торговлю, очень сильно ощутит этот процесс на себе. Осталось не так долго до того момента, когда мы станем свидетелями массово пустующих квадратных метров в больших и малых торговых центрах. Процесс уже запущен. В каком размере он разовьется, покажет время». 

Выживают сильнейшие

Торговые центры Ульяновска переживают не лучшие времена. Это можно понять, просто прогулявшись по некоторым из них. В частности, в торговом центре «Версаль» уже закрылись Kira Plastinina, Adidas, Reserved, Vogue Gallery.

Однако, как нам прокомментировали в самом «Версале», все освобожденные площади уже сданы и в ближайшее время там откроются новые отделы. Причем, по словам менеджера по маркетингу и аренде Юлии Смирновой, сам торговый центр поменяет свою концепцию: от фэшн-центра до культурно-общественного. Собеседница портала не стала связывать это только с тяжелой экономической ситуацией в стране. По ее словам, современному потребителю не интересен только шоппинг, в сферу его интересов входят общественные и культурные мероприятия.

К плановой ротации арендаторов и расширению форматов более успешных ритейлеров приступили и в «Пушкаревском кольце». В частности, вместо уже закрывшихся бутиков Violet, YNG, Luhta скоро планируется открытие новых. Уже известно, что на месте одного из них откроется супермаркет цифровой техники DNS.

Пока арендная плата в крупных торговых центрах не изменилась, в среднем она варьируется от 2,5-3 тысяч рублей за кв. м в месяц в бутике и около 10 тысяч за кв. м - в холле.

Однако, несмотря на то, что скачков стоимости аренды коммерческой недвижимости еще не было, арендаторы уже просят о скидках. Очевидно, что сказывается снижение покупательской способности горожан. При этом, по мнению экспертов, некоторые ритейлеры на волне общей паники пытаются улучшить договорные условия, не испытывая реальных трудностей с бизнесом. «Мы очень плотно ведем работу с нашими арендаторами и предоставляем скидки, если объективно видим, что ситуация у арендатора требует поддержки с нашей стороны», - рассказал руководитель отдела развития ульяновской компании DARS Development Дмитрий Софронов. 

Цены на аренду коммерческой недвижимости могут вырасти

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости неоднозначна. С одной стороны, понятно, что нужно создавать более благоприятные условия для арендаторов, а это, как правило, более низкая цена. С другой стороны, в убыток себе сдавать площади никто не будет.

По мнению нашего эксперта Евгения Курзина, скорее всего значительного роста цены за кв. м аренды не будет. «Скорее всего, ставки арендных платежей будут снижаться. Игроки рынка будут стараться хоть как-то заполнить площади, хотя бы с помощью снижения арендной платы. Но, откровенно говоря, такие снижения вряд ли станут гарантией заполняемости пустующих отделов и магазинов», - считает Евгений Курзин.

Финансовый аналитик ИК «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин придерживается иного мнения. Корреспонденту портала 1ul.ru он прокомментировал сложившуюся ситуацию следующим образом: «Мой прогноз на 2015 год предполагает рост арендных ставок в среднем по рынку на 2-5% в рублевом выражении, что, впрочем, примерно в 2-4 раза ниже прогнозного уровня потребительской инфляции». Тимур Нигматуллин считает, что сейчас арендодатели в ряде случаев готовы пойти на существенное увеличение сроков экспозиции коммерческих площадей, чем на снижение цен.

По прогнозам руководителя отдела развития ульяновской компании DARS Development Дмитрия Софронова, во второй половине года ставки могут быть увеличены в среднем на 5%. «У многих девелоперских проектов есть обязательства перед банками, которые они должны выполнять. В своих торговых центрах мы предусматриваем переход на процент от товарооборота с крупными ритейлерами», - объясняет собеседник портала. Напомним, DARS Development управляет пятью крупными торговыми центрами в Ульяновске:  ТРЦ «Аквамолл», ТЦ «Пушкаревское кольцо», ТЦ «ЦУМ», ТЦ «Самолет», ТЦ «Дарс».

Аутсайдеры рынка коммерческой недвижимости

По мнению Дмитрия Софронова, доля вакантных площадей будет увеличиваться в неформатных торговых центрах.

Еще одним «аутсадером» рынка коммерческой недвижимости, по мнению аналитика ИХ «ФИНАМ» Тимура Нигматуллина, являются офисные помещения. Особенно пострадали помещения с высокой арендной платой.  Эксперт прогнозирует, что в ближайшие 1-2 квартала число вакантных площадей здесь резко возрастет.  

К слову сейчас стоимость аренды в офисных помещениях остается на прежнем уровне: в центре Ульяновска составляет от 500 до 650 рублей, в зависимости от состояния здания, арендуемых площадей и прочих нюансов. В частности, стоимость 1 кв.м. в офисном помещении площадью около 30 кв. м в старом здании на улице Федерации составляет порядка 500 рублей за 1 кв м. Такое же по метражу помещение в бизнес-центре «Симбирск» (на ул. К.Либкхнехта) обойдется арендатору в 650 рублей за кв. м. В каких офисах к концу года будут работать ульяновские предприниматели покажет время. 

Фото автора, соцсети, finam.ru, nesiditsa.ru