Директор ООО «СМУ КПД-2» Александр Зубенин о работе в условиях высокой конкуренции, будущем облике Ульяновска и новых проектах компании

Биография

Александр Зубенин

Директор ООО «Строительно-монтажное управление КПД-2»

Корреспондент Первого ульяновского портала встретилась с директором ООО «Строительно-монтажное управление КПД-2» Александром Зубениным и поговорила о планах компании, тенденциях на рынке строительства и о том, почему высокая конкуренция никак не отражается на стоимости квадратного метра.

- Сегодня на строительном рынке Ульяновска работает достаточно много строительных компаний. На каких клиентов ориентированы проекты КПД-2?

- Сегодня группа КПД-2 - это строительный холдинг, предприятия которого обеспечивают все стадии инвестиционно-строительного процесса от проектирования жилого дома до его последующей эксплуатации. Если говорить о возведении объектов, тот сегодня мы отдаем предпочтение строительству жилья эконом-касса. В год мы ведем работу по 8-10 объектам и вводим в эксплуатацию порядка 1-1,2 тысяч квартир в средней ценовой категории.

- На Ваш взгляд, сложилась на строительном рынке Ульяновска адекватная конкуренция? И как это отражается на конечной стоимости 1 кв.м?

- Сегодня конкуренция в Ульяновске в строительной сфере есть. Однако, как правило, она не влияет на стоимость недвижимости. Цены на жилье в Ульяновске у всех строительных компаний находятся примерно на одном уровне и являются одними из самых низких не только в Среднем Поволжье, но и в целом по России. Например, средняя стоимость квартир в целом по группе КПД-2 составляет 33 тыс. рублей за 1 кв.м. Поэтому возводить жилье приходится в условиях неценовой конкуренции. Для нас это еще один стимул работать эффективнее, экономнее, применять новые технологии, создавать дополнительные удобства для наших покупателей. Например, мы тесно сотрудничаем с банками по формированию специальных ипотечных программ. Наши основные партнеры - Сбербанк РФ и ВТБ24. Их представители работают у нас в отделе продаж. Специальные условия по ипотеке позволяют нашим клиентам приобрести квартиру на этапе строительства по сниженной процентной ставке, без поручителей, а до конца лета 2014 года - даже без первоначального взноса. Если банк уверен в том, что объект будет построен вовремя, он готов снижать кредитную ставку и сократить объем запрашиваемых у заемщика документов. Поэтому в Сбербанке для получения ипотеки на приобретение квартир в КПД-2 зачастую нужен только паспорт. Это и есть наше основное конкурентное преимущество, которое мы заработали нашим опытом и нашей репутацией.

- Вы на рынке давно, но сегодня в Ульяновске работает много небольших строительных компаний без серьезного опыта в жилищном строительстве. Какие риски у тех горожан, которые доверяют им свои средства для долевого строительства?

- Основной гарантией прав участника долевого строительства является репутация застройщика. Все строительные скандалы последнего времени были, как правило, связаны с новыми строительными компаниями. Риск очень простой - объект может быть не достроен вовремя, а может быть не построен совсем. Не всегда это умысел недобросовестного застройщика, зачастую это просто ошибки: где-то переоценил свои силы, где-то ошибся с планировкой, где-то просто не хватило финансовой устойчивости и запаса оборотных средств. Каждый вправе сам решать, что и у кого ему покупать. Но нельзя руководствоваться только рекламой. К вопросу покупки квартиры надо подходить основательно: проверить историю и репутацию застройщика, наличие у него собственной производственной базы, активов. Даже если вы готовы оплатить покупку сразу – хорошо обратиться в банк и уточнить, готов ли он предоставить ипотечный кредит на строящееся жилье. Если ведущие банки готовы кредитовать – риск существенно снижается, так как их финансовая служба и служба безопасности уже проверила застройщика. Соблюдение этих простых правил позволит въехать в новостройку вовремя и не оказаться в числе обманутых дольщиков.

- Недавно в Жилищный кодекс ввели такое понятие, как наемное жилье. Подразумевается, что у жилого дома будет один хозяин, сдающий квартиры в наем. Для Ульяновска это реально?

- Пока перспективы коммерческого арендного (наемного) жилья не очень высоки. На сегодня нет частных инвесторов, готовых вкладываться в строительство объекта, чтобы потом получать прибыль от аренды. Посчитайте сами: покупка или строительство типовой двухкомнатной квартиры обойдется минимум в 2 млн рублей. Коммерческий найм жилья такой квартиры может стоить 10 тыс. руб. в месяц. А социальный, который будет доступен малообеспеченным гражданам, для которых это и делается, - не более 4-5 тыс. рублей в месяц, то есть 60 тыс. руб. в год. Получаем доходность в размере 3% годовых. Даже доходность банковского депозита - и та в 2 раза выше. Это если инвестировать свои средства. А если кредитные, под 15% годовых, то такой проект просто убыточен.

- В таком случае кто мог бы инвестировать в такой проект?

- Приобретателем жилья для его предоставления по социальному найму может быть только бюджет, то есть инвестировать могла бы власть. И такие проекты есть. В частности, для строительства жилья для детей, оставшихся без попечения родителей, предусмотрено приобретение квартир в областную собственность с последующим предоставлением жилья по договорам социального найма.

- Строительные компании сейчас формируют облик Ульяновска будущего. Что он приобретает и что теряет в результате нынешнего строительного бума?

-  Городская среда со временем меняется. В одно время делался акцент на строительство микрорайонов, напоминающих собой индустриальные комплексы - прямые широкие проспекты, все подчинено прагматичности, функциональности и экономичности. В последнее время больше внимания стали уделять комфорту - маломобильным группам населения, комфортности проживания, общественным пространствам. С уверенностью можно сказать, что уходит время точечной застройки. Она вызывает не только бурное недовольство жителей, но и создает серьезные проблемы с транспортной нагрузкой, нагрузкой на коммунальные сети и так далее.   Мы - сторонники комплексного подхода к городскому строительству. Однако в полном объеме все современные принципы и подходы к градостроительству можно применить только на достаточно большой площадке, где можно сформировать улицы, бульвары, скверы, парки, т.е. создать комфортную городскую среду. Все это мы постараемся воплотить в нашем новом проекте – жилом районе рядом с международным аэропортом «Ульяновск-Центральный».

 - Несколько лет назад ваша компания анонсировала реализацию проекта строительства общественно-жилого комплекса на перекрестке улиц Железная Дивизия и Минаева. Вы планируете его реализовывать?

- Сейчас мы вплотную приступаем к этому проекту. Строительство начнем уже в конце этого года. Это будет хороший общественный центр. Здесь будет и жилая, и нежилая части. Причем площадь жилых помещений составит порядка 35 тысяч кв. м, нежилых – около 15 тысяч кв. м. Это будет высокое здание, разной этажности, выполненное в форме подковы – с закрытым дворовым пространством внутри. Оно будет вписано в существующий архитектурный ансамбль улицы Минаева и Железной дивизии. Внешний периметр будет работать на коммерческую часть, внутреннее пространство будет отведено для нужд жителей, оно будет «раскрываться» на бульвар, который идет от Обелиска вдоль улицы Минаева. Говоря о коммерческой части, мы планируем организовать типичный стрит-ритейл: на первых этажах расположатся магазины, кафе, и другие помещения коммерческого и социального назначения.

- Это все проекты, которые КПД-2 планирует реализовывать в этом году?

- Нет, в этом году мы начинаем строительство в общей сложности на трех крупных площадках. Это комплекс на перекрестке улиц Минаева/Железной дивизии, новый жилой район недалеко от международного аэропорта «Ульяновк-Центральный» и проекты комплексной квартальной застройки на Нижней террасе. После почти 20-ти летнего перерыва КПД-2 начала строительство в этом районе города. В октябре этого года мы сдаем первый дом на ул. Ленинградская. Проект получился удачным. Жилье востребовано. Если говорить о планах на будущее, то в этом году мы приобрели с торгов еще четыре участка под застройку в районе улицы Заречной и проезда Заводского. Здесь будут реализованы проекты комплексного строительства: тут появятся жилые дома, магазины, кабинеты врачей общей практики, детские клубы и т.д. Районы зеленые, удобно расположенные, с хорошей транспортной доступностью, и недалеко от центра города, до него можно добраться за 15 минут. Благодаря своему расположению, близости реки Волга и множеству других факторов при грамотной градостроительной политике Нижняя терраса может превратиться в настоящий город-сад, в котором будет комфортно как жить, так работать и отдыхать.