Цены ниже, ипотека доступнее. Какие сделки с недвижимостью стоит совершать ульяновцам под Новый год

Первый ульяновский портал традиционно под конец года расспросил экспертов, как обстоит ситуация на рынке недвижимости, чего ожидать покупателям и продавцам и каких цен ожидать.

Статистика аналитических порталов, специализирующихся на сделках с жильем, показывает, что квадратные метры в конце 2017-го потеряли в стоимости по сравнению с 2016-м. В ноябре этого года квадратный метр вторички стоил в среднем 40,8 тыс. руб., тогда как в этом же месяце прошлого года квадрат обходился людям в 41,3 тыс. руб. За год цена снизилась на 1,2%, по данным Domofond.ru. В разрезе стоимости квадратных метров по районам города отрицательная динамика наблюдается везде кроме центра – в Ленинском районе квадраты подорожали на 0,9% с 45,9 тыс. руб. до 46,4 тыс. руб.

Что касается новостроек, стоимость квадратного метра в новом жилье снизилась значительнее: на 4,5%, в 2016-м квадрат стоил 40,3 тыс. руб., в ноябре этого года – 38,5 тыс. руб. В сегменте новостроек цены упали даже в центре Ульяновска. Наибольшее снижение коснулось Железнодорожного района – квадрат подешевел здесь на 9,3%.

– Тенденции все идут к тому, что рынок новостроек исхудает в ближайшие годы, что, несомненно приведет к удорожанию квартир. Это связано с изменениями в 214-ФЗ, которое впоследствии исчезнет полностью в том виде, в котором мы привыкли его видеть, – рассказывает директор «Магазина новостроек» Евгений Курзин. – Изменения идут в ускоренном темпе по поручению президента. Но есть хорошая новость для тех, кто всё-таки задумывается о приобретении новостроек. Сейчас достаточно выбора квартир в первичном фонде, плюс к этому постоянно понижающаяся ставка по ипотеке и акции от застройщиков. На мой взгляд, настолько лакомых условий для приобретения новостроек уже больше никогда не будет.

Рекордное снижение ипотечных ставок в этом году эксперты отмечают особо. По словам аналитика ГК «ФИНАМ» Алексея Коренева, 2017 год так же может похвастаться рекордно высокими объемами выдачи ипотечных кредитов и ускоренными темпами строительства и ввода жилья.

– Причин тому много. В первой половине года основными драйверами роста явилось беспрецедентно быстрое снижение Банком России ключевой ставки и возвращение на рынок отложенного спроса. Это повлекло за собой снижение ипотечных ставок до исторических минимумов (на настоящий момент средняя ставка по ипотеке составляет 10,05%).

Однако, подчеркивает аналитик, не только эти факторы подтолкнули застройщиков к ускорению строительства и ввода жилой недвижимости – этому способствовал ряд законодательных инициатив и меры, направленные на повышение доступности ипотеки.

– Ужесточение законодательной базы, существенно ограничивающее деятельность и снижающие рентабельность строительства, касается в первую очередь девелоперов, занимающихся строительством и реализацией жилой недвижимости. В частности, в августе вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», существенно меняющий содержание федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ. Недавно была озвучена инициатива Президента РФ В.В. Путина о полном отказе в течение трех лет от долевого строительства. Банк России предложил поднять порог первоначального взноса по ипотеке до 20%, что на первоначальном этапе способно снизить число покупателей квартир в кредит.

Но прогноз экспертов предполагает, что удерживать заявленные темпы прироста в дальнейшем вряд ли получится из-за большого количества уже построенного жилья и постепенного снижения спроса.

– Во-первых, большое количество застройщиков построили недвижимости «с запасом», чтобы успеть до введения новых, более жестких мер регулирования. И теперь на рынках недвижимости многих регионов образовалось пусть и временное, но «затоваривание». Во-вторых, спрос понемногу приходит к равновесному уровню и темпы его прироста исчерпываются. Жилая недвижимость – товар особый. Его могут позволить себе далеко не все, а те, кто могут, приобретают квартиру один, ну максимум – два раза за всю жизнь. Т.е. расти ускоренными темпами «до небес» тут не получится – ниша спроса постепенно заполняется теми, кто в состоянии себе позволить такую покупку.

Аналитик считает, что ситуация на рынке недвижимости могла бы улучшиться, если бы выросло число потенциальных покупателей. Но по итогам года прогнозируется незначительное снижение покупательской способности граждан.

– Третий фактор – традиционный цикл остывания рынка после цикла ускоренного роста. Экономические законы никто не отменял – после бурного подъема определенный спад неизбежен. И для любого сектора экономики гораздо лучше, если это охлаждение будет вовремя и умеренным, чем наоборот – чрезмерно длительный и неоправданный рост, заканчивающийся полным схлопыванием пузыря. Так что относится к последнему фактору надо спокойно и философски – после периода остывания рынка опять будет период роста.

Поэтому эксперты полагают, что в скором времени количество строящегося и продаваемого жилья будет соответствовать ровно тому числу россиян, у кого есть на это финансовые возможности.

– Что же до прогнозов на конец года и начало января, то, полагаем, никаких особенных сюрпризов нас уже не ждет. Традиционно декабрь считается относительно стабильным месяцем не только для отечественной, но и для зарубежных экономик. Так что если форс-мажорных событий за оставшийся сравнительно короткий срок не произойдет, то и ничего негативного на рынках недвижимости, в том числе и по Ульяновской области, мы не увидим, – подытожил Алексей Коренев.